01 流传的声音
我们老百姓按揭买房，通常在等额本金、等额本息两种还款方式之间选择。
众所周知，等额本金的方式利息相对少些，但前期还款压力比较大。
等额本息呢，每月还款金额恒定，利于现金流计算，但利息相对较多。而且，前期每个月的还款中大部分都是利息。
于是乎，社会上出现了一种流传很广的声音：等额本息的房贷，如果已经还到一定期限，尤其还到贷款期限的一半以上，就不要提前还款了，否则就太亏了！
等额本金的“流传声音”虽有但不多。
乍听很有理：可不是嘛！每个月还款金额固定，前期大头是利息，后期大头是本金，利息都还的差不多了，还提前还款，肯定亏大发了！
02 掰开看一看
定义：等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
计算公式：用张图片来展现！
计算过程太烧脑了，数学不好的还是直接略过。其实就是一个复杂的解方程的过程。
我们关心的是我们付了多少利息？所以，重点看每个月的利息怎么计算的？
就是上个月的房贷本金余额乘以月利率，随着贷款本金减少，月贷款利息亦逐步减少。
再对比下等额本金：每个月偿还贷款本金固定，随着贷款本金减少，月贷款利息亦逐步减少，导致每个月的月供逐步减少。
这里我们可以看到：等额本息和等额本金的逻辑本质是一样。
03 举个栗子
假设按揭贷款本金100万元，年利率4.9%，贷款期限10年。
我们可以看到，第一个月两者贷款利息都是4083.33元（就是100万*4.9%/12）。
第二个月就是100万元减去第一个月已还本金再乘以月利率，以此类推。
和前文说的一样，第一个月，无论等额本息还是等额本金，利息都是最高且一致，后期随着本金减少不断减少。再看汇总表（单位：万元）：
不知道现在有多少人看懂了这个表？“非蠢既坏”的专家肯定会说：看吧！一点都没错，前十年利息那么高，后十年的利息那么低！
事实真的如此吗？大家先消化一下，下一篇来进一步阐述。
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