感谢老铁垂青，楼司令–用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。
这篇文章，老粉应该似曾相识。今天，我加点新料。
6月初，佛山特赦了8个限购镇街转为非限购。
市场很快因为“2成首付”陷入风波，银行出现了反转再反转的后，终于所有非限购区“首套2成，二套3成”，尘埃落定。
但是，就算首付再低，依然有人给不起却想上车。
所以，一直以来，绝大部分楼盘都会提供“首付贷”、“首付分期”等业务。关于这些操作，市场上是“乱花渐欲迷人眼，买家难辨真假”。
在当前形势下，严格来说，我们并不建议连首付都拿不出的购房者，还要硬上首付贷去买房。
当然，有少部分群体，确实因为短期资金紧张，不得不需要开发商的“首付贷”或“首付延期”。
但是，在你选择这些操作时，一定一定要清楚背后的玩法，甚至有没有隐藏更大的“坑”！
今次借个机会聊聊，给大伙儿拆解一番。
01
首先，介绍真正的首付分期。
当市场比较差或楼盘房子巨难卖时，有开发商会推出这项服务。比如首付分12个月给齐后，再配合购房者网签。
这种服务，当前在佛山楼盘不多见，大部分开发商难以接受这类操作，因为这意味着大头的银行贷款回款周期太久了。
当然，有的购房者也接受不了这个操作，因为房子一直不网签，自己没有安全感。
开发商宁愿给多一两个点折扣，也希望购房者早点网签。所以你去买房算价，开发商总会有一个“准签折扣”，如果你无法按时网签办按揭，那这个折扣就hold着不给你。
不过，在2018年佛山双合同+强限购的背景下，一些盘为吸引外地客，非常体贴的允许首付分期1年，跟延迟1年网签捆绑一起，给外地客预留时间准备社保或税单，弄购房资格。
但开发商允许这类操作，也是事出必有因，大伙儿别觉得这有多么好。
因为这类房子不外乎几个原因：要么房子综合品质太差，卖不动；要么就是售价太高，本地客不待见。
一句话概括：性价比太低的楼盘，会提供这类操作。
02
其次，是开发商旗下的金融公司协助做首付分期。
其实，就是一种首付贷。
比如年利5%，随借随还，利息按天计，最长两年，到期一次性还本付息。
这操作不用手续费，不上征信。对做生意的小老板、满仓股票的张总赵总们“诱惑力”大。
以前，某品牌开发商就靠这个产品，快速俘获大量买家。
还有某央企各种盘都推出“小贷”产品，可以贷给买家一半的首付，6个月免息，只需缴纳2000元手续费。
过了6个月的免息期，则需要缴纳月利率0.5%的利息，1年后必须还清。这对于后期的还款压力，是比较大的。
市面上，还有的开发商玩法更狠，拉来金融公司为购房者垫付最高1半的首付，借期最长5年，免息免手续费。
期间，购房者只需每个月等额还贷款的本金就行。等于开发商无偿借一笔钱给买家，后者分期免息偿还。
当然，这么慷慨的开发商，可能会适当收一点折扣来弥补自身的垫息成本。
虽然政策明面上不允许首付贷，但该现象已经泛滥。比如还有下面两类，一个比一个“6”。
03
银行配合做的首付分期，比如以装修贷等消费贷的名义。
这类贷款不是每家银行都会做，实际上是不敢做的。即使是同一家银行，其下属不同的支行都可能持不同的态度。
总的来说，市区盘不太敢这么明目张胆，因为得提防竞品盘钓鱼举报。郊区盘时有见到。神奇的是，这玩意居然还不用上征信。
为了让大伙了解这类装修贷的利率，我举一个某行比较低的利息，号称是月息2.5厘的装修贷。
月息2.5厘是不是看不懂啥意思？实际上它换算成年利是3%，你就按照2.5*12/1000=0.03这个公式套进去。
假设装修贷你贷30万，按年息3%，做所谓的5年等额本息。
你的年息就是30万*3%=9000，月息就是9000/12=750，加上月还本金30万/60个月，等于每月还本金5000，每月本息还款合计5750元，连续还60个月。
然而，按照房贷的等额本息法来计算，30万贷5年，月供5750元，实际利率是5.65%，如下图所示：
这跟上面说的3%怎么不一样了？问题出在哪里？别急，第四种“首付分期”给你揭秘。
04
这种是开发商拉来的小贷机构给的贷款方案，会收“砍头息”。
这类小贷公司，跟上面的装修贷一样。打出无抵押，放款快，多年分期爽歪歪。明面上说不收手续费，利息只要4厘。但实际上…
做贷款的人，就不爱说贷款年利率，就爱说几厘几厘，因为很容易把你搞蒙圈。
假如你贷个30万，月息4厘，按上面第3种算法，换算成年利是4.8%，好像也不高哟。
但是你要办理，先给个6%的前置利息1.8万，再按照贷款30万来所谓的等额本息月供。
先收的1.8万，就是“砍头息”。扣掉1.8万，实际上你贷款总额是28.2万，但你却要按30万来还。砍头息说好听点，就是贷款手续费。
你以为这样就结束了？NONONO，说好的4厘即年利4.8%，所谓的等额本息你却要月供6200（本金5000块，利息1200块）。
这条数怎么算出来的？
首先，30万被分成5年60个月的还款周期（实际你的贷款金额是28.2万），即5000/月。
然后，年利息为30万的4.8%即14400，分摊每月就是1200，就这么连续还60个月，合计每月还本息6200元。
大家仔细观察，发现这里有什么毛病没？
那就是你的本金每个月都在减少，但是你的利息从来都是雷打不动的。秒懂了吧！
如果这么说不够具体，那么我就拿“真等额本息”（年利按4.8%），跟上面说的月息4厘借款30万供5年月供6200元的“伪等额本息”来对比一下（下图放大看底下利率）：
看到没，两者相差近1倍。明面上说的月息4厘年利4.8%的“伪等额本息”，实际利率去到了8.8%。
是不是有一种货不对板的赶脚~
造成这个结果的根本原因：银行房贷的计息方式是根据你每个月偿还本金后的贷款余额计息。随着你不断月供，贷款余额逐步减少。
然而，上面说的装修贷也好，4厘的小额贷款也罢，每个月都是按照你的借款总额核计利息，忽略了每个月已偿还的月供。
这就是为什么我们常说，银行房贷算是当下非常便宜的贷款，不但利息低，正常人还可以贷足30年。
有的人一把年纪快退休了，都想多撸一把。
或许这也是为啥你做房贷，银行要你入押房产证。而你做消费贷，啥抵押都没有的缘故。
因为前者利息低，资金的时间成本低，后者的资金成本高呀。
当然，上文算的4厘月息即年利8.8%的利率，在贷款领域并不算夸张，如果你去百度高利贷玩法，你才明白啥叫“不受法律保护”。
05
最后一种“首付贷”的操作，我们称之为“高评高贷”。
通常这个玩法在过去的二手房交易里，非常常见。就是买家首付不够，就让按揭公司拉高评估价，套多点贷款。
比如买卖双方约定的实际成交价是200万，2成首付是40万，但买家只有24万的首付。
这时按揭公司需要把房子成交价拉到220万，贷款8成是176万，而买家只需给24万首付就能买下房子。
然而，现在这个玩法直接被某开发商用在了卖新房上。比如购房者只有24万的首付，想买总价200万（首付40万）的房子。
那么，开发商会提前打20万给购房者凑够44万首付，美其名曰首付返还，再以220万的价格，让购房者做网签和按揭。
贷款8成是176万，加上开发商收到的44万，就是总价220万的房子，包括开发商先前返还的20万首付在内。
这怎么看，开发商都不怎么亏，亏的是购房者。
因为这意味着购房者的贷款金额增加了，月供也会增加。其次房子的总价变多了，要缴纳的契税和物业维修基金也增加了，按照上面案例房子总价贵20万的操作，契税和物业维修基金得多缴4~5千。
06
写在最后
这就是金融的外衣，如果你数学不好，却又对这些数大大咧咧，毫无所谓，那么你注定会被收割。
如果你懂这些具体成本，还要坚持走高息贷款，那我敬你是条汉子。
作为长期研究各种金融借贷玩法和本质的人士，我们清楚这个市场上，有需求就有供应，怕被收割并不意味着绝对绝对不能碰。
我们只能说因人而异，能避则避，不能避的话，那就尽量做到：被收割，也要明明白白。
佛山买房，问问楼司令吧！
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