买房子投资该算的账是什么？投入了多少钱？最后赚多少钱？你会算吗？
现阶段房产还可不可以投资？
今天，来和朋友们聊两个话题，一是，如何计算投资房产的成本，能够收益多少？直白说就是能赚多少钱？二是，现阶段应不应该投资房产？
直奔主题
房产投资的成本和收益计算方法
当我们去到任何售楼处时，置业顾问都会给我们讲房价会涨到多少多少，能赚多少钱，有些人不懂就会被这些几十万的收益所迷惑，以为买了就能赚钱，还在用过去几年房地产飞速发展时期的惯性思维去判断这件事，殊不知，现在国家的政策是房住不炒求稳的时代，所以一定要理性的看待这件事，而且还要考虑到买房的成本等诸多问题，下面我们来详细的分析一下。
下面我们以房价不高的沈阳为例：
在沈阳买一套90平两居室的房子，房价12000元/平，总房款是108000元。
首付款30%：32万元
贷款70%：76万元
月供（等额本息法）：4353元/月（按贷款30年，沈阳首套房贷利率5.58%计算）
按持有周期5年计算（5年后没有增值税5.3%和个人所得税1%）
下面是要付出其他费用：
购房契税：1.5% ×108000=16200元
维修基金：92元/平×90平=8280元
物业费：一般是2年下房，需要交3年物业费 90平×2.5元/平×12个月×3年=8100元
取暖费：交房时需交2年，之后办停供 23元/平×90平×2年=4194元
首付款32万5年的存款（理财）利息：3.5%×320000×5年=56000元
5年的月供总额：4353×12月×5年=261205元
以上为买房需要承担的成本，来我们算一下总数：
首付320000+契税16200+维修基金8280+物业费8100+取暖费4194+首付款利息56000+月供总额261205=673979元
5年后还剩余贷款本金：703442元
以上是这套房子5年时间的总成本：673979+703442=1377421元
房产投资计算器，让投资心中有数
5年后卖出，按单价15000元/平计算，90平×15000元/平=1350000元
最后的收益：1350000-1377421=-27421元
对的，你没看错，最后是赔了27421元
不是一平赚3000，一共赚27万吗？
错，赔的不只是27421元，这5年付出的673979元，如果不买房这笔钱用来做最基本的理财，收益率按3.5%（没有比这低的了），基数按50万算也有8.7万元的利息钱，里外一算差了10万元。
最后等于赔了10万元，不算不知道，一算吓一跳。
总结：现在政策下，投资房产，房价上涨25%是不赚钱，上涨30%是不亏钱。
这里边还有个很重要的问题：就是5年后，你的房子能不能卖的出去呢，房产投资上车容易，下车难啊。房产投资是流动性最差的投资，买股票，跌了，可以挂低价，一定会卖掉，房价要是跌了，可不是轻易卖的出去的。如果你买的房子选址差，房源差就只能呵呵了。
那么说房子就不能买了吗？
也不是，未来的房价一定是上涨的，买房子用来住的刚需人群和二室换三室的刚改人群，可以买。
如果还想自己的房子能保值和有适当增值，可以请参考我上一篇文章《6步教你如何选房》。
有的朋友会说了，涨3000元太少了，怎么也要涨50%，涨到18000是不是就赚钱了呢，
经计算：最后赚了24万元，平均每年7%收益。
但是要思考的是涨50%这件事可能不可能，像一线城市，我相信绝不可能出现了，如果在像沈阳这种房价万元左右的城市或许有可能（前提有很多不一一列举）。
现在疫情期，使国内和国外的经济都备受打击，经济低迷，各国是使出浑身解数，从政治和金融等方面纷纷出台利好政策，向市场中投放更多的货币，以保障流动性，美国更是给国民直接发钱，政府向市场中投放了更多的货币，钱多了，带来的副作用就是，购买力大于产出供给，而引起物价持续上涨，通货膨胀来了，房价指定是要上涨的。这也就是疫情没有降房价，反而涨房价，房子卖的更好了的原因。
这里L陈还是要提醒大家，疫情总会过去，当疫情结束后，会是什么样，就只能仁者见仁智者见智了。
在这里，L陈精心制作了房产投资计算器，多少钱买，多少钱卖，能赚多少钱，几年卖出最好，都给算的明明白白的。
都来算一算你的房子是赚了还是赔了呢？
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