为什么首套房不建议组合贷（首次买房可以使用组合贷吗）

6月30日，湖南省直住房公积金管理中心和长沙市住房公积金管理中心都发布了《关于做好2022年度住房公积金缴存基数和缴存比例调整工作的通知》。

《通知》指出，根据长沙市统计局公布的2021年长沙市城镇非私营单位在岗职工年平均工资计算，2022年度省直住房公积金和长沙市住房公积金月缴存额最高为6888元，最低为194元（注：缴存比例最高12%，最低5%）。

《通知》明确，住房公积金月缴存基数为职工本人上年度月平均工资，即上年度全年税前总收入（包括工资、奖金、年终绩效奖励和各种津补贴）除以12之金额。

职工住房公积金月缴存基数最高不得超过长沙市统计局公布的上年度职工月平均工资的3倍，最低不得低于长沙市人力资源和社会保障部门发布的2022年最低月工资标准。

文件原文

今天和大家一起聊聊2022年长沙公积金贷款、组合贷、异地公积金、商转公等相关政策。

长沙公积金贷款

1、贷款条件

1、住房公积金账户状态正常，且近12个月连续正常缴存;

2、信用良好，收入稳定，有偿还贷款本息的能力；

3、未超过国家规定的法定退休年龄（男性60周岁，女干部55周岁，女工人50周岁);

4、职工家庭未办理公积金贷款(包括但不限于长沙公积金中心的)，如已办理则需公积金贷款结清满6个月;

5、职工家庭购买该套住房未在长沙公积金中心和省直分中心,办理过住房公积金购房提取;

6、职工及其配偶均无2次以上公积金贷款记录，该贷款记录为长沙公积金中心和省直分中心的贷款次数之和，婚姻关系存续期间办理过公积金贷款的，原夫妻双方各算1次贷款记录;

7、申请人须在长沙市购买自住住房且为所购房屋的产权人或共有人并已付清规定首付比例以上购房款;

8、同意以所购建的住房作为贷款的抵押物，或提供管理中心认可的担保方式担保。

2、贷款比例

1、公积金贷款首套房利率，首付比例最低为20%，基准利率3.25%;
2、公积金购买二套房的，首付比例不低于60％，且利率上浮10％;

3、二手房购房总价以《商品房买卖合同》约定的价格、契税完税证明显示的价格以及长沙公积金中心指定评估机构出具《房屋价值议定书》认定的评估价值的最低值确定;

4、商业银行住房贷款转公积金贷款的贷款额度不得超过原商业银行住房贷款所剩本金余额。

3、贷款年限

1、贷款期限最短不得少于1年，最长不超过30年;

2、贷款期限可以延长至法定退休年龄后5年（男性65周岁，女性60周岁，高级职称技术人员和县处级以上干部可计算至65周岁)

4、贷款额度

最高可贷60万、最低20万。

一般为公积金余额乘以15倍，即最高贷款额度为60万，公积金账户余额达到4万，即可实现满额贷款。

借款人可贷最高额度的计算公式为：

贷款额度=（借款人公积金账户余额+配偶公积金账户余额）*N 倍数。

最新政策明确，配偶在省公积金、“公约城市”正常缴纳12个月以上的，可以合并余额计算。如果配偶账户欠缴6个月以上、封存的，则不能合并，缴存基数也不计入家庭月收入。

注意，个人公积金月还款本息，不得超过家庭月工资收入的50％。

组合贷款

针对公积金贷款额度不足的情况，购房者还可以申请组合贷款。

1、首付比例

职工家庭购买首套房，组合贷首付不得低于30%；二套房首付不低于60%。

2、合作银行

目前，市公积金中心已与长沙银行、交通银行、建设银行、工商银行达成组合贷合作。

异地公积金

异地公积金分为两种情况，1、省内异地；2、合作公约城市；

合作公约城市包括：武汉、合肥、南昌及“观察员”城市黄石、岳阳、九江、黄冈、株洲、抚州、咸宁、湘潭、宜春，以及宜昌、荆州、孝感、鄂州、天门、仙桃、潜江等，其中，岳阳、株洲、湘潭按省内异地贷款办理，由省公积金中心受理。

贷款要求

异地住房公积金连续正常缴存6个月以上，且无间断在长沙公积金中心连续正常缴存6个月以上的，异地住房公积金转移到账后，两地缴存时间可以合并计算，若异地缴存不连续或间断后在长沙公积金中心缴存的，则仍需在长沙公积金中心连续缴存12个月以上方可申请贷款。

配偶在“公约城市”连续正常缴纳12个月以上，可以合并计算贷款额度。

如配偶账户欠缴6个月以上、封存的，则不能合并计算。

“公约城市”的异地公积金贷款，可以申请组合贷，但不能申请商转公。

商转公

目前，长沙商转公有两种方式：1、用所购房屋做抵押；2、所购房产未取得产权证，使用其他房产设定抵押；

长沙商转公合作的银行有光大银行、交通银行、建设银行，三家银行贷款利率基本一致的。

首套房：1-5年期贷款年利率是4.45%，5年期以上5.2%；

第二套房：1-5年期以内贷款年利率是4.65%，5年期以上5.4%。

此外，商转公组合贷款可在中心智慧信贷大厅实现一站式受理，客户办理商转公组合贷款业务的申请、审批、签约手续，均无需前往商业银行。

关于省直公积金提取

职工符合下列条件之一的，可提取职工住房公积金账户内的存储余额：

1、购买、建造、翻建、大修自住房的；

2、偿还自住房按揭贷款本息的；

3、无房户支付房租的；

4、本人或其配偶、父母、子女遭受重大疾病或重大灾害造成家庭生活特别困难的；

5、本人享受最低生活保障的；

6、离（退）休的；

7、符合下列情况之一，并与所在单位终止劳动关系的：

①.到国外或港、澳、台地区定居；

②.部分或完全丧失劳动能力；

③.原单位改制、破产、注销，且未再就业；

④.账户封存满半年且未继续缴存的；

8、职工死亡或被宣告死亡，其继承人、受遗赠人申请提取职工住房公积金账户内存储余额的。

所需基本资料：

1、身份证原件；

2、阳光住房公积金卡；

3、以配偶或夫妻双方名义购买、建造、翻建、大修、偿还自住房按揭贷款本息的，需提供夫妻双方身份证、结婚证（或能证明夫妻关系的户口簿）原件；

4、职工因工作或夫妻两地分居原因在外省工作地或户籍所在地购买、建造、翻建、大修自住房及偿还自住房按揭贷款本息，须单位出具异地工作（或夫妻两地分居）及购房事实的证明（加盖单位行政公章），在户籍所在地购房的需提供户籍证明；

5、职工住房公积金提取手续原则上应由本人或单位住房公积金专管员办理；

委托配偶办理的，配偶还需提供身份证和结婚证（或能证明夫妻关系的户口簿）原件；

委托他人办理，需提供身份证和经公证部门公证的合法委托书原件；

6、如有必要，省直中心可要求提取人补充其他相关证明；

购房提取

注：自契税完税凭证开具之日起2年内提取，同一套住房限取1次。

建造（翻建）、大修住房提取

注：同一套住房限取1次。

偿还提取

重大灾害、疾病提取

注：须本人或直系亲属提取。

与单位终止劳动关系提取

注：公积金账户为封存状态后提取；公积金缴交为代缴机构的解除劳动关系证明需代缴机构盖章。

ps：以上信息均来自公开信息汇总，仅供参考。

如果大家还有不清楚的问题，或是在买房过程中申请公积金贷款受阻等情况，可以拨打公积金管理中心的热点电话咨询或投诉：12329。

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