今天和大家聊一个还挺重要的事情，但是总是被购房者忽略的角度
我问大家一个问题，一个地方有规划，和你真实买房能够获得的，是否有关系
当然是
因为你购房获得的，就是一个片区整体资源的总和
但是一个地方有规划，是否就意味着你在这里买房就能获得
好像这么一说很多人心里都会咯噔了一下，好像就没那么坚定了
确实，这里存在着两个问题
第一规划在落地的时候是否有打折的可能，比如规划了学校，什么资质的学校，规划的商业什么品牌档次的商业，大量的规划在落地的过程中都有各种变数
第二规划确实存在，但是时间是否有延后的可能，一条地铁一年后开通和五年内开通是完全两个概念，同样的规划是先启动住宅还是先启动配套也是两个水平
这么一解读，是不是有点感觉，好像是这么一回事
这些背后的关键，其实考验的是行政区的城市管理能力
一个行政区的机构班子的能力如何，决定了规划会得到如何的运营，以及规划落地是否会变形
这也是为什么我们在售楼处里看规划感觉都很好，但是随着时间的推移总有变数，而这一切都会在二手房市场得到价值兑现
所以今天就和大家聊这个小切口，关于如何看待不同区的城市管理能力，希望大家买到一套好房子的同时，也能够买到一个地段的好未来
01
上海不同行政区，能力有强弱么
当然有，而且还不小
上海几个行政区里，我个人认为城市管理对普通个体最善待的应该算闵行了
这个行政区给我最大的感觉就是对于片区的发展，闵行有个特性就是先启动配套再开发住宅，所以给买闵行的住户极强的安全感
最近闵行几个开发区域都是如此
整个华漕刚开始开发住宅项目，教育体系就得到明确和落位，那个大超市也是在地方一片荒地的时候就先开业了，虹庐湾被热捧的一个很重要原因就是这里的配套给外来客户导入的信心
包括旭辉江山都会在的浦江，同样也是住宅地块还没开发的时候万达就来了，运营了一年才开始卖住宅地块，才有了现在后续项目的开发
其实这样的先后顺序开发其实决定了管理层的开发模式
这也是闵行成为整个上海人群结构最年轻的版块之一的原因，不论是年轻人还是外来精英愿意在这里扎根，这个城市的运营逻辑给他们安全感
包括大家去看闵行的教育入学体系
闵行和浦东、嘉定、金山一样，秉持着人户一致优先处理，这个政策不仅规避了很多纯学区房政策，也让不少新上海人愿意落户在闵行，就是这个道理
大家仔细想想闵行的每一个板块
从最开始启动的莘庄，到魔幻的七宝，国际化的古北，再到浦江、颛桥，然后到最后最近大热的华漕，以及刚刚出让土地的古美，是不是各有特色以及没有哪里有明显短板
这就是一个行政区管理的智慧以及软实力，购买闵行的朋友本质上就获得了这样的安全感
与此同时，浦东虽然不同，但是对于区域的运营也有自己的节奏
浦东管理能力高的地方就在于，整体的区域发展破了环线的理论，让板块发展相对均衡（延展阅读：浦东的房价，怎么都看不懂）
而浦东注入这个逻辑也是区域自己的基因，就是偏执的产业驱动。
整个浦东的发展的驱动点都来自一个个产业：张江、金桥、外高桥、唐镇……
正是因为产业的均衡从而导致整个浦东的房价均衡，产业的均衡也让浦东的人群分布比较均衡，不存在跨过半个城市去上班的可能，你总能在你工作集中的区域找到你合适的居住区
当然这也要感谢浦东当年是可以从一张白纸发起的一个区域，让这种构想可以成真。
如今我再来看90年代对整个浦东的规划理念，说实话还是秒杀上海很多地方，后面有机会我和大家认真聊聊
一张蓝图被干到底，为如今的浦东发展注入了很好的基因
这样的优势让浦东至今在后发力上依然保持着自己的优势，整个交通路网还是有很大的想象空间
02
那行政区能力比较弱的地方，倒不是真的能力弱，而是在纠结彷徨中错过了各种时代的红利
最典型的应该是普陀了
之前和大家分析过为什么普陀会成为市中心房价最低的地方，都是各种因素积淀下来的结果（延展阅读：普陀为什么是上海市区房价最低的地方）
普陀最大的遗憾就是真如错过了2005年，所以真如也就错过了城市副中心，这个位置后面被古北代替，现在被大虹桥代替
就是因为没有对上时间，如今的真如任凭口号喊的再响也无济于事，因为发展的红利已经不在普陀
而整个普陀正是因为没有一个核心区，从而变成全面平庸，成为上海市中心的房价低谷
2019年的行政区财政收入第一次被崇明超越，成为倒数最后一位
而人群结构也变得异常的老龄化，几乎2.5人之中就有一个60岁以上的老人
所以大家要看一个行政区的能力，你就去看这个区域最好的地方，他有没有发展起来，因为那里代表着在区域内最被重视和对待的地方
比如你看闸北，最好的地方就是大宁，大宁能够起来，整个闸北就不会太差
你看宝山，最好的地方应该就是最靠近市中心的大华板块，一部分都切入到中环了，但是发展的就是平平无奇
最好的地方代表着这个区域的发展上线，如果上线都没有给你足够好的想象空间，那么也就代表着你所在的区的极限也就如此
03
所以一个地方规划管理的好，往往有几个特质
第一个就是年轻人会多，产业人群会多。大家往大里想，杭州是怎么起来的，不就是一群码农撑起来的么，所以这个特质很重要
第二个商业配套有没有走出差异性
如果清一色的配套都还是大盒子没有细分出各种各样的小众业态，那也说明这里的消费层次还是很原始的状态。
最后一个也可以看看房价
一个地方号称同环线最低，不代表着低洼，可能他就是最便宜的，就应该比别人低的。
一个行政区如果有出现几个绝对的价格高点，那也就说明房价的梯度开始出来了，这一定是城市管理有效之后的结果
其他得罪人的话我就不说了，上海是有蛮多地方大饼多过实质的，大家多多留心，也可以找我们的咨询师一对一咨询
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04
好了，再教大家三个我如何快速判断一个行政区管理能力的三个细节，都是自己的经验之谈，大家理性看待
第一，我看去看看一个行政区会不会把拆迁工作交给开发商来做
为什么这么看，这其实是城市发展最难的环节，也是不可回避的环节
我说过很多地方的开发什么都没错，就是错过了时间。不是说交给开发商不好，而是交给开发商也就把时间这个因素交给了开发商
对房企来说没啥问题，但是对于城市发展可能也就存在变数。如果一个片区由开发商牵头的拆迁越多，那么这个片区发生变数的可能性也就越多
当年长江实业操盘的高尚领域也就成为了真如发展的最大变数
另外一个很重要的因素，如果是开发商来做拆迁，毫无疑问他们潜意识里就会前行驱动住宅，后发驱动配套，这样的模式对他们来说更有安全感
但是同样的对于城市发展来说也就又慢了一步
所以这样的行政版块我个人会首先咯噔一下
第二，我会去看行政区内有没有成功的产业运营能力
产业园区其实是最接近一个城市运营能力的一个模块，如果一个地方有很好的产业区，那么板块发展一定不会差的
长线的产业园区的发展会反哺一个城市各种经验积累，帮助板块在其他地方发展的时候有了很多参照的样本
最近大热的前滩，一级开发的团队就来自陆家嘴集团，而运营过漕河泾的团队，成立了临港产业，后面就进入自贸区做整个区域的开发
还有金桥、张江……有过这些运营方所在的区域，能力一定不弱
第三，暴雨天我一定会留心一个地方的排水
都说的是排水系统是一个城市的良心，背后其实说的是在三通一平的时候，对于城市发展里这个“隐蔽”工程
市政体系这块是怎么做的，好好做和随便做日常都看不出来，但是暴雨天的时候就看得出来
大家看这张随手拍，来自上海某一个暴雨天
大家有没有觉得很奇怪，为什么下大雨马路上这么湿，但是人行步道却是干的
其实就是因为人行步道这部分用了海绵材质铺装，从而可以让积水可以快速的排掉，这样下着雨在这里走也不会鞋子弄湿
排水系统做得好的地方，片区发展一定好，因为领导班子良心，为民考虑，为区域长线发展考虑
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大概这三个，如果三个全中，这个地方的未来一定会超乎你的预期，九成九没有意外
所以如果买房，一定要问问住在这里的土著，问问他们对这个地方的态度，基本上回答的第一句话各位就能看出一二
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