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市场 | 大胡子修睿
图文原创于：唐山世联行
首先在您读文章前，我们先达成一个共识：房地产开发本身就是负债前行。
开发商的“债”是怎么来的——拿地。
房地产开发商的债，从拿地那天就开始了。
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开发商拍地，拿地之后办理土地证，一切顺利的话一个月时间就能办理下来。然后项目公司开始准备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房销售许可证》。
我们以唐山举例，从拿地到拿预售证，正常项目乐观估计，一般需要6-8个月，通常这段时间是需要开发商的自有资金来投入的。
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在项目办理完《建设工程许可证》，也就是大家说的“开工证”，开发商就可以着手准备抵押在建工程，取得银行的“开发贷”。“开发贷”的资金使用成本大约是8%，贷款期限通常为三年，这也是开发商能找到的最便宜的钱。
这时候就可以用已取得开工证的项目1向银行贷款，然后把新拿地项目2刚取得的土地证抵押给项目1。银行向项目1放款，项目1再把这个款倒给新项目2。
只要转得快，一笔资金一年可以使用两次以上。
最为知名的就是碧桂园的“456”（拿地之后4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金再周转），后来甚至提高到了“不可能完成”的“345”。
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还有一些开发商，没有那么多项目，它们通常会找“信托”的金融机构找钱。
开发商在拿到土地证之后，会把土地抵押给信托公司，通常会获得土地价值60%左右的评估额度，获取信托公司提供的流动资金。
信托公司为了规避风险，就一般会占有项目公司51%股份来控制这家公司。这就是常见的“明股实债”。信托明为项目公司的股东，实际上是债权。信托的资金成本，一般是10-12%。等到取得开工证，办理完“开发贷”，再把信托的资金替换掉。一般情况下，信托借款周期不超过一年。
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其实，开发商还有更激进的操作方法——在土地出让金筹措上，就动用极大的杠杆。
“私募基金”，这类机构国家监管相对宽松。
比较激进的开发商在拿地时，会通过私募基金配资，开发商自有资金准备30%-40%，配资60%-70%。资金就可以备齐了。
开发商此时还没有拿到土地使用权，为了规避风险也是“明股实债”，开发商把部分股权让渡给私募基金。资金成本通常在16-18%。唐山某高端项目当年拿地的钱，就是这种玩法，据了解当时的资金成本比这个“通常”还高。
为了避免杠杆过大，一般用了私募基金就不能再使用信托了。
大家可以算一算，仅仅是撬动土地的资金杠杆是多少倍？
市场高涨的时候，销售回款顺利，就可以偿还负债，还能有利润空间。
所以开发商要赚钱，赚更多的钱的模式就是“高周转+铺规模”。
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拿更多的地，是这个模式的基础。所以大家能看到很多房企疯狂拍地，高溢价拿地，这也导致房企的利润空间从过去的15-20%，压缩到12%，再到10%，再到8%，再到更低。有的房企甚至为了这个模式，根本不算账，贯彻一句话：拿都中咧！
债是怎么来的，大体已经给大家说明白了。
接下来说说三道红线：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。
三道红线计算公式：
剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）
净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益
现金短债比=货币资金/短期有息债务
三条红线全中：有息负债无法再提升，无法再融资，只能等待资金或者因资金短缺而倒闭。
踩中两条：有息负债规模年增长速度不能超过5%，也就是说还能融资，还能活着，但是规模发展将会受限。
踩中一条：有息负债增长速度不能超过10%，一条不踩，有息负债增长速度也不得超过15%。
但是从上文我们能知道房地产是一个“高周转+铺规模”的模式，这个模式下就是更高的发展规模，更高的负债增加。
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负债被控制了，但是开发商对钱的需求还在，所以各个开发商就需要通过降价来提升市场销售，增加回款速度来填补自身对现金的需求。
但是这个时候问题也随之而来，资金需求量是巨大的。但是在开发商降价开始后，一方面有回款要求的压力，另一方面也有利润考核的压力。在多频次降价过程中，客户不买账了，众所周知，客户是“买涨不买降”的。从这点也能看出来，客户对于房子，更多的是视作一种“理财产品”。并不是如萝卜白菜一样的生活消费品。
开发商为了自身现金流，“去红线”，降价求回款。客户为了自己不浪费钱，观望，购房积极性下降。开发商再降价，客户继续观望，如此循环下去了。
“三道红线”虽然没有直接约束房价，但是从房地产行业发展模式上间接的影响了房价。
可以说“三道红线”将房地产的发展模式从“批发”转向“精品”，市场将稳定在一个健康的范畴里边。
精品化开发项目将成为未来的发展方向，更多高品质项目和地标性项目将提供给各位客户购买。
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